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不動産投資基礎知識｜失敗しないための基礎知識

不動産投資で失敗しないための基礎知識

不動産投資は将来的な収益につながる非常に有意義な投資方法です。しかし、多額の出費が必要となる分、失敗した時には大きな損失を招くケースも……。失敗しないためには、メリットはもちろん、デメリットや失敗事例などについてもしっかり学んでおきましょう。こちらのページでは、愛知県名古屋市の不動産投資コンサルティング会社「エーチーム」不動産投資で失敗しないための基礎知識をお教えします。

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリット

世の中にはさまざまな投資商品がありますが、それと比較して不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか？さまざまな観点から、その魅力についてご紹介していきます。

ギャンブル性が低く安定的な収入が得られる: 不動産投資は入居者の確保さえできれば2～3年間は安定した収入が見込めます。さらに株式投資のように収益分配が半年や1年ではなく毎月というのもメリットでしょう。また、長期的に保持することで私的年金・生命保険のような役割にもなります。

インフレに強く、売却利益にも期待が持てる: 地価の上昇などによっては、売却利益を得られる可能性があります。また、投資家自身の工夫・努力次第では物件の価値も上げることができ、さらなる売却益につながるケースも。さらにインフレ時には物価上昇にともない、自然と資産価値があがるのでインフレ対策にも効果的です。

節税・相続といった税制上でも有利: 不動産によって発生する家賃収入の所得税と、所有者がお亡くなりになった際に課せられる可能性がある相続税に関しては、他の投資商品と課税の取り扱いが異なります。そのため、税制上でもメリットが期待できるのです。

小額ではじめられ、さらに資金調達にも役立つ: 融資やローンを使うことで、少ない自己資金で不動産を持つことができます。また、不動産には担保力があるので、金融機関からの資金調達が容易になるといったメリットも見逃せません。

デメリット

不動産投資にはいくつものメリットがあると同時に、見逃してはいけないデメリットも存在します。これらをしっかり理解したうえで、不動産投資を行うかどうかを検討しましょう。

現金化に時間がかかる: 不動産売却は手続きに時間がかかります。そのため、流動性が低い点が特徴です。どんなにスムーズに進んだとしてもおおよそ2週間～1ヶ月は必要になります。不動産投資は、ある程度長期的な計画を立て、ゆとりのあるスタンスで行うことが大切です。
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空室リスクやトラブル・維持管理: 空室状況が続くと賃料が当初の予定より得られないため、投資計画が順調に進まなくなる場合があります。また、滞納や設備故障、騒音といったトラブルや、建物の維持管理に手間が取られるといったことも。さまざまなサービスを利用したり、創意工夫をしたりする必要が出てきます。

収益には上限がある: 不動産投資は株式投資などと違い、得られる収益に上限があります。不動産の価値が急激に上がることはほとんどありませんし、家賃の値上げも緩やかにしか行えません。

災害や地価下落による資産価値・売却価格下落のリスク: 災害は建物を倒壊・消失させるおそれがあります。そのため、災害の場合には保険の加入や耐震性・防火性の高い建物を選ぶことが大切です。また、購入前のエリアの選定やマーケットリサーチは、地価下落による資産価値低下のリスクを軽減するためにも重要です。

不動産物件購入のポイント

投資用の不動産物件といっても、流れはマイホームの購入とほぼ変わりません。ただし、物件の選択については非常に重要となりますので、ポイントについてしっかり抑えておきましょう。

物件購入のポイント

マーケット

たとえば賃貸の場合、もっとも重要なのは「テナントさんが魅力的に感じる物件かどうか？」ということです。建物自体もそうですし、ロケーションなども非常に重要になります。その時代によってニーズは変化しますので、市場で何が求められているのかをしっかりリサーチする必要があります。

スタイル

「貸しやすい家」と「住みやすい家」は実はイコールではありません。どんなに快適な居住環境であっても、借り手がいなくては不動産投資をする意味がないのです。大切なのは一般大衆の傾向を分析し、どういったスタイルの物件が「貸しやすい家」なのかを把握することです。

不動産投資はしっかりとした予算計画が大切です。コストと見込み収入についてできるだけ正確に算出することが成功への第一歩と言えます。

物件の種別によっては管理方法などについてもしっかり考えておかなければいけません。小さなアパートならご自身である程度まではできるかもしれませんが、規模が大きくなる場合には、管理業務の委託などもあらかじめ考えておいた方が良いでしょう。
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種別ごとのポイント

一戸建て

建物の中部・外部を細かくチェックまずは外見も大事ですが、それ以外の部分にも注目しましょう。
床下や天井裏の状態、床鳴りや風通しなどをチェック。
さらに照明を全て落とし、部屋の明るさも確認してください。
その他、建築確認申請通りになっているかや住環境についてもしっかり目を光らせましょう。

一棟物件

さまざまなポイントから良物件を選びましょう一棟物件はチェックポイントが多岐にわたります。「築年」「環境」「構造」「需要」「治安」「設備」「管理」など、さまざまな項目について注意深く確認してください。
特に立地や建物の構造、修繕費などの維持費については将来的に大きな影響を及ぼす可能性が高いので、未来を見据えたうえでじっくりと検討するようにしましょう。

見えない部分を丁寧に調べましょう上下水道の接続は重要なポイントです。引き込みがされていない場合、別途費用がかかってしまうので注意しましょう。
さらに境界杭の有無や、隣地の境界に樹木や軒が越境していないかも確認してください。その他、地盤の強さや建ぺい率、容積率についてもしっかり調べておきましょう。

建築条件付きの土地

建築業者の質が大きなポイントまずは建築業者の建物を最低でも3軒以上見ておきましょう。ご自身が建てる際の参考となります。
それを踏まえたうえで建ぺい率、容積率について確認し、希望通りの建物が建てられるかをチェックしましょう。また、オプションの金額を明示しないで契約をする業者もあるので、契約を行う場合は最終的な価格が決定してから行うようにしてください。

マンション

数ある条件の中から最善の物件を探しましょうまずはご自身がマンションに対して何を望むのか、といった優先順位を明確にしておきましょう。物件の絞り込みがスムーズになります。
それと同時に、一戸建てと同じように、陽の入り方や住環境のチェックなどは怠らないようにしてください。また、売り主の誠実さなどもポイントのひとつです。